Определение рыночной стоимости объекта оценки затратным подходом

РАСЧЕТ РЫНОЧНОЙ Цены

ВЕЛИЧИНЫ АРЕНДНОЙ ПЛАТЫ

Определение рыночной цены объекта оценки накладным подходом

При оценке рыночной цены объектов недвижимости базой накладного подхода является принцип замещения. Этот принцип утверждает, что благоразумный клиент не заплатит за объект больше, чем будет стоить ему приобрести свободный земляной участок и сделать улучшения равной желанности и полезности без лишней Определение рыночной стоимости объекта оценки затратным подходом задержки. По аналогии с этим можно утверждать, что благоразумный торговец не пожелает реализовать объект дешевле, чем стоило ему приобрести свободный земляной участок и сделать улучшения с учетом компенсации за его активность и принятые опасности (т.е. с учетом прибыли бизнесмена).

При оценке величины арендной ставки либо платы объектом оценки является не Определение рыночной стоимости объекта оценки затратным подходом сам объект недвижимости (полное право принадлежности на него), а совокупа «частичных» прав - использования и владения в течение определенного срока. Потому накладный подход основан на последующей предпосылке: благоразумный арендодатель не пожелает сдать в аренду объект по ставке наименьшей, чем обеспечит ему возврат капитала (и доход на капитал), вложенного в Определение рыночной стоимости объекта оценки затратным подходом приобретение свободного земляного участка и создание улучшения с учетом компенсации за его активность и принятые опасности (т.е. с учетом прибыли бизнесмена). Логика накладного подхода остается прежней, если заместо издержек на создание использовать издержки на приобретение объекта. В любом случае базой для расчета арендной платы являются издержки арендодателя Определение рыночной стоимости объекта оценки затратным подходом на создание или приобретение объекта аренды.

Специфика расчета накладным подходом цены срочного права аренды в отличие от цены права принадлежности на объект состоит в том, что если в последнем случае требуется высчитать сумму, которая бы компенсировала издержки собственника на создание объекта при его единовременной продаже, то в первом требуется высчитать сумму Определение рыночной стоимости объекта оценки затратным подходом, которая бы компенсировала издержки собственника при ее постоянном получении (по договору аренды).

Накладный подход к оценке рыночной арендной ставки представляет собой т.н. «обратную задачу» теории оценки. Оборотная задачка опирается на «базовый постулат» теории оценки – чем более корректны расчеты по всем трем подходам, тем паче близки их Определение рыночной стоимости объекта оценки затратным подходом результаты. Т.е. при известной цены актива (отысканной сравнительным и/либо накладным подходами) и норме доходности определяется незапятнанный операционный доход и ставка аренды.

Накладный подход реализуется способом компенсации издержек доходами от аренды к порядку выполнения способа компенсации издержек доходами (в общем случае, особые случаи рассмотрены ниже).

1) Высчитать рыночную Определение рыночной стоимости объекта оценки затратным подходом цена объекта аренды накладным и/либо сравнительным подходами, согласовав меж собой приобретенные результаты (см. Таблица 20).

2) Найти коэффициент капитализации для незапятнанного операционного дохода (см. Таблица 12-13).

3) Высчитать требуемый незапятнанный операционный доход (ЧОД) от объекта аренды умножением рыночной цены на коэффициент капитализации.

4) Найти величину операционных расходов (ОР), включенных в арендную плату согласно условиям аренды, принятым Определение рыночной стоимости объекта оценки затратным подходом в расчетах. В общем случае, если в предполагаемых критериях аренды прямо не обозначено другое, должны быть учтены:

· налог на имущество – согласно действующему законодательству;

· издержки на страхование объекта согласно действующим на данном рынке тарифам;

· малые расходы на управление, бухгалтерские и юридические услуги (та часть расходов на управление, бухгалтерские Определение рыночной стоимости объекта оценки затратным подходом и юридические услуги, которая может быть отнесена на неизменные издержки, т.е. не находится в зависимости от загрузки объекта, но которой нельзя избежать);

· платежи за землю (аренда либо налог за часть земляного участка, которая может быть отнесена к объекту аренды);

· отчисления в фонд отложенного ремонта (фонд замещения, отчисляемый на следующий полный Определение рыночной стоимости объекта оценки затратным подходом ремонт, ремонт кровли, фасадов, подмену крыльца и остальные работы, которые происходят изредка, но стоят недешево).

В этом случае к операционным расходам отнесем последующее:

· Переменные (потому что в качестве объектов аналогов были подобраны объекты с незапятанной арендной ставкой, по которой все переменные расходы несет арендатор, эти расходы в нашем случае приравнивались нулю).

5) Найти требуемый действительный валовый доход (ДВД) от объекта аренды как сумму требуемого ЧОД и учтенных ОР.

6) Найти Определение рыночной стоимости объекта оценки затратным подходом вероятные остальные доходы от объекта аренды (к примеру, доходы от парковочных мест, от вендинга, сдачи фасадов под маркетинговые места, от сдачи крыши под установку базисных станций сотовых операторов, установки банкоматов в холле, другие доходы).

7) Найти вероятные утраты от недозагрузки объекта и неплатежей по арендной плате.

Утраты от неплатежей составляют 5%, утраты Определение рыночной стоимости объекта оценки затратным подходом от незанятости - 5% (Озеров Е.С. «Экономика и менеджмент в недвижимости».- СПб.: Изд-во «МКС», 2003).

8) Найти требуемый возможный валовый доход (ПВД) от объекта аренды как сумму требуемого ДВД и вероятных утрат от недозагрузки и неплатежей за вычетом вероятных иных доходов от объекта аренды.

9) Найти арендную ставку за объект аренды как отношение Определение рыночной стоимости объекта оценки затратным подходом ПВД к общей площади объекта аренды

Таблица 1

РЫНОЧНАЯ АРЕНДА
Тип помещения Встроенное нежилое помещение
Цена объекта аренды, руб. 530 626
Ставка капитализации 0,10
Незапятнанный операционный доход, руб./год 52 419
Общая площадь 16,40
ОПЕРАЦИОННЫЕ РАСХОДЫ 10 838
Неизменные издержки 10 838
1.1. Расходы на управление 10% 5 242
1.2. Налог на имущество по оценив. объекту (база - полная восстановительная цена объекта с учетом износа), руб./ год Определение рыночной стоимости объекта оценки затратным подходом 2,2% 3 848
1.3. Страхование имущества (база - полная восстановительная цена объекта с учетом износа), руб./ год 1% 1 749
Переменные издержки
2.1. Коммунальные платежи За счет арендатора
2.2. Остальные переменные издержки За счет арендатора
3. Расходы на текущий и кап. ремонты, (всего за год) За счет арендатора
Действительный валовый доход, руб/год 63 257
Утраты от незанятости 5% 3 329
Утраты от неплатежей Определение рыночной стоимости объекта оценки затратным подходом 5% 3 505
Возможный валовый доход, руб./год 70 091
Рыночная арендная ставка, руб./м2/мес.

Итого цена объекта оценки, рассчитанная по накладному подходу:

(Триста 50 6) рублей за 1 кв.м.


opredelenie-razvedivatelnoj-informacii.html
opredelenie-reakcij-zhestkoj-zadelki-balki.html
opredelenie-rentabelnosti-faktori-vliyayushie-na-rentabelnost-proizvodstva.html